As áreas arrendadas para escritórios em 2020 diminuíram 29% na Grande Lisboa e 17% no Grande Porto, prevendo a Cushman & Wakefield uma manutenção do abrandamento da procura este ano, com “início de recuperação” no segundo semestre.
De acordo com os dados do Marketbeat Portugal divulgados esta terça-feira pela consultora imobiliária, a absorção no mercado de escritórios da Grande Lisboa ficou-se em 2020 pelos 137.900 metros quadrados (m2), enquanto no Grande Porto se fixou nos 53.900 m2, tendo a taxa de desocupação se situado nos 4,9% e 8,0%, respetivamente.
O estudo semestral da Cushman & Wakefield, que analisa a atividade dos setores de escritórios, retalho, industrial, residencial e hoteleiro e a atividade de investimento imobiliário em Portugal, aponta ainda que, no ano passado, foram concluídos 34.400 m2 de escritórios na Grande Lisboa e 58.800 m2 no Grande Porto, sendo a oferta futura naquelas duas zonas de 384.700 m2 (dos quais 168.700 m2 já com construção iniciada) e de 76.500 m2 (dos quais 47.600 m2 já iniciados), pela mesma ordem.
A renda ‘prime’ situou-se nos 23 euros por m2 na Grande Lisboa e nos 18 euros/m2 no Grande Porto.
Na base desta evolução está a “incerteza sobre o real impacto” do teletrabalho na ocupação de escritórios, prevendo-se que venha a ser implementada uma “configuração híbrida” e que o ‘coworking’ venha a assumir um “interesse renovado”.
Ainda assim, o estudo aponta para a “sustentabilidade do volume atualmente em construção” no segmento de escritórios, com “resiliência das rendas ‘prime'” e alguma “pressão sobre valores médios”.
No setor do retalho, foram concluídos um total de 50.700 m2 de conjuntos comerciais em Portugal, em 2020, sendo a oferta futura de 41.200 m2.
As rendas ‘prime’ no comércio de rua situaram-se nos 130 euros/m2/mês em Lisboa e 75 euros/m2/mês no Porto, sendo de 105 euros/m2/mês nos centros comerciais e de 11 euros/m2/mês nos ‘retail parks’.
As perspetivas para este segmento são de que o comércio ‘online’ “afetará a venda das lojas físicas, fomentando o repensar da relação com o consumidor”, apontando a consultora o “elevado esforço financeiro” dos retalhistas, “apesar dos novos apoios em vigor”.
A Cushman & Wakefield antecipa uma “recuperação diferenciada entre segmentos e setores de atividade”, uma “ligeira correção em alta” da taxa de desocupação no comércio de rua e uma “pressão para descida” dos valores de mercado.
Em alta esteve o segmento industrial e de logística, onde a absorção aumentou 108% em 2020 e ascendeu a 335.300 m2, dos quais 63% com ocupação própria, situando-se a renda ‘prime’ nos quatro euros/m2/mês em Lisboa e nos 3,85 euros/m2/mês no Porto.
A consultora prevê que “o comércio ‘online’ continuará a alimentar procura latente” neste segmento, com o “maior dinamismo” registado a propiciar a “construção especulativa e entrada de novos ‘players'”, um “aumento gradual” dos valores de mercado e uma maior atratividade do mercado logístico para o investimento imobiliário.
Já no segmento da hotelaria a tendência é a necessidade de “adaptação contínua”, impondo-se uma diversificação da oferta no sentido do ‘coworking’/espaços de trabalho e dos serviços de saúde e bem-estar.
Após um ano marcado por uma quebra de 63% no número de hóspedes, de 65% nas dormidas e de 67% nos proveitos da hotelaria, a Cushman & Wakefield prevê para 2021 uma “recuperação diferenciada” do turismo de lazer e de negócio, com “potenciais insolvências, apesar de mecanismos de apoio”, e uma procura na ordem dos 50 a 60% dos níveis de 2019.
A nova oferta hoteleira prevista é de 207 projetos e 17.000 quartos, mas a expectativa da consultora é de uma “contínua revisão em baixa”.
No que se refere ao mercado residencial, o preço por metro quadrado dos apartamentos vendidos recuou 3% em Lisboa e 6% no Porto, para 3.670 e 2.180 euros, respetivamente, enquanto os valores do arrendamento recuaram 4% na capital (para 13,1 euros/m2/mês) e aumentaram 2% no Porto (para 10,2/m2/mês).
Os projetos construídos de raiz para arrendamento totalizam 8.000 fogos até 2024.
As perspetivas do Marketbeat Portugal são de um “abrandamento moderado nos valores médios praticados” neste segmento, num contexto de fim das moratórias e agravamento do crédito malparado, destacando-se os projetos para classe média na periferia dos centros urbanos.
Ainda assim, e face às alternativas de investimento, prevê-se uma “manutenção da atratividade do setor” e um crescimento do arrendamento, com novos projetos de BTR a iniciar construção em 2021 e 2022.
No segmento da promoção e reabilitação urbana, o volume transacionado diminuiu 53% no ano passado, para 520 milhões de euros, com uma “quebra generalizada” do número de prédios vendidos nas áreas de reabilitação urbana (ARU), mas um “aumento de dois dígitos” dos projetos imobiliários licenciados e um “aumento transversal” nos custos de construção.
As expectativas da Cushman & Wakefield nesta área são de redução do volume de projetos de reabilitação urbana transacionados, de um crescimento da atividade de promoção imobiliária, “particularmente residencial de larga escala”, e de “algum redirecionamento” de projetos de BTR para venda.
Relativamente ao investimento imobiliário, o volume transacionado recuou 13% em 2020, para 2.790 milhões de euros, sendo 77% do capital de origem estrangeira e ascendendo o investimento nacional a 640 milhões de euros (mais 26%).
As previsões são de uma “retoma gradual” do investimento em 2021, mas “diferenciada entre setores”, com “maior preferência por ativos seguros”.
Os negócios identificados em 2021 ascendem a 1.350 milhões de euros, a que acrescem mais 1.900 milhões de euros de negócios “mais longe de conclusão”, entre 2021 e 2022.
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