O interesse dos estrangeiros por casas em Portugal aumentou de forma significativa nos últimos anos. E isso também se reflete nos números do crédito à habitação concedido pelos bancos em Portugal. Cerca de 10% do valor dos novos empréstimos para a compra de casa foram destinados para cidadãos estrangeiros, segundo estimativas do Banco de Portugal (BdP). Este crescimento é explicado pelo supervisor com a maior procura de estrangeiros por habitação própria em Portugal e por este tipo de comprador estar em idade ativa e ter um escalão etário mais baixo do que o habitual.
“O crédito a cidadãos estrangeiros (residentes e não residentes) aumentou no período recente, mas continua a ter um peso diminuto”, refere a entidade liderada por Mário Centeno no último Relatório de Estabilidade Financeira que revela ainda que “do valor das novas operações de crédito à habitação em 2021 e no primeiro semestre de 2022, 10% foi concedido a cidadãos estrangeiros”. O DN/Dinheiro Vivo questionou o supervisor sobre o valor nominal dos empréstimos em causa, mas fonte oficial esclareceu que “a informação solicitada inclui uma componente estimada, motivo pelo qual a referência no Relatório de Estabilidade Financeira está em percentagem e com arredondamento à unidade de ponto decimal”. Por esses motivos, explica que “não é possível divulgar o montante exato em causa”.
Mas se olharmos para o peso dos estrangeiros no stock de crédito à habitação concedido pelos bancos – ou seja, não apenas nos novos empréstimos mas no valor total no balanço dos bancos – nota-se um aumento. Houve uma subida de 6,4% para 7% entre final de 2019 e junho de 2022.
O Banco de Portugal nota também que o crédito à habitação concedido pelas instituições financeiras nacionais a cidadãos estrangeiros tende a ter indicadores de risco mais baixo. O rácio loan to value (LTV) é mais baixo e as maturidades dos contratos também são mais curtas.
Em junho deste ano, 12,5% destes contratos apresentava um rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia (LTV) superior a 80%, um valor que compara com os 16% no caso do crédito concedido no mesmo período a cidadãos nacionais. E 32% tinha um rácio LTV atual entre 40% e 60% (25% para cidadãos nacionais), detalha o Banco de Portugal.
Adicionalmente, no que diz respeito aos prazos dos contratos, apenas 40% do crédito à habitação concedido a cidadãos estrangeiros apresentava uma maturidade na origem entre 30 e 40 anos (65% no concedido a cidadãos nacionais).
Estrangeiros compram mais
Este aumento do crédito à habitação concedido a cidadãos estrangeiros coincide com um forte apetite pelo imobiliário nacional. “As transações de habitação por não residentes aumentaram significativamente no período recente, em particular envolvendo compradores com residência fora da União Europeia”, indicou o Banco de Portugal.
A instituição liderada por Mário Centeno conclui que esta procura externa tem contribuído para o aumento dos preços dos imóveis “A heterogeneidade regional da procura de não residentes, contribui para uma evolução diferenciada dos preços entre regiões. Em particular, no período recente, marcado pelo aumento da procura de não residentes, o crescimento dos preços da habitação tem sido mais acentuado nas regiões onde o seu peso é mais elevado e a percentagem de transações financiadas por crédito é menor”, lê-se no mesmo documento.
No segundo trimestre de 2022, o preço mediano da habitação cresceu, em termos homólogos, 19,8% no Algarve, 14,5% na Área Metropolitana de Lisboa, 11% no Porto e 10,8% no resto do país. “Em termos agregados, a percentagem de transações financiadas com recurso a crédito interno aumentou nos últimos anos, mas permanece 25 pontos percentuais abaixo do observado em 2009”, detalha o Banco de Portugal.
Refletindo uma maior intensidade de procura de não residentes em determinadas zonas do país, o peso do crédito nas transações de habitação difere significativamente por região. No Algarve, a percentagem de transações financiadas por crédito à habitação, em 2021, foi cerca de 20%. Ou seja, a maioria da compra de imóveis foi paga a pronto ou com recurso a crédito de bancos estrangeiros. Já nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto, representou cerca de 60% e 70% do valor das transações, respetivamente, alcançando mais de 80% nas restantes regiões.
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