Aumento do preço das casas obriga famílias com pouco capital próprio a fazer contas à vida. A solução pode estar na compra de uma casa a precisar de obras, se o empréstimo tiver por base o valor final do imóvel.

Chave na mão ou mãos à obra? Durante meses foi este o dilema de Carla Ramos. No início do ano, a consultora e o namorado procuravam uma casa para comprar no centro de Lisboa. As primeiras rondas pelas imobiliárias trouxeram o choque da realidade: os imóveis à venda estavam muito longe do preço que podiam pagar. Foi então que, em vez de casas renovadas e prontas a habitar, começaram a procurar imóveis por recuperar. “Deu trabalho, mas valeu a pena”, conta ao Dinheiro Vivo. “As casas que precisavam de obras custavam 50 mil euros a menos, às vezes 80 mil, do que os imóveis já recuperados. Apesar do trabalho que deu, acabou por sair mais barato”, conta Carla Ramos. A explicação está nas condições do crédito à habitação.

Logo no início da busca houve um mito que caiu por terra. Carla e o namorado estavam convencidos de que o crédito para obras era pedido em conjunto com o crédito à habitação, mas a verdade é que são dois empréstimos separados. “São papéis a dobrar, comissões a dobrar, além de que um pode ser aprovado e o outro não.”

Mas essa nem foi a primeira desilusão. Foram bater à porta do banco onde tinham conta, que até lhes aprovou o crédito. A lição veio depois. “Pagámos 500 euros pela avaliação da casa e só depois percebemos que o banco avaliava o imóvel no seu estado atual. O que não era favorável, porque só iríamos conseguir 80% do valor do empréstimo, o que para nós era muito difícil de suportar. Isto além dos 100% do crédito para a obra, que era pedido à parte. Tivemos de desistir.”

Dezenas de simulações online depois, foram a outro banco, onde o crédito era feito com base na avaliação única do imóvel, ou seja, no valor expectável que a casa iria ter depois das obras feitas. O empréstimo era de 90% com um spread de 1,25%. A burocracia durou dois meses, mas compensou. O apartamento que o casal comprou no Saldanha está quase pronto a habitar. “A casa por recuperar custou 250 mil euros. Com o crédito para obras foi valorizada em mais 80 mil. Se fosse comprar uma casa pronta a habitar naquela zona nunca iria conseguir por 330 mil euros, ia pagar bem mais. O processo é complicado e a maior parte das pessoas acabam por desistir, mas vale a pena.

Uma análise que o portal ComparaJá fez em exclusivo para o Dinheiro Vivo mostra como “o valor total dos dois financiamentos poderá ser inferior ao da compra de uma casa pronta a habitar”. O comparador de preços analisou as ofertas de 15 instituições (ver tabela). Em todas, o prazo máximo do empréstimo é de 40 anos, à excepção do Abanca que acrescenta cinco. Têm também em comum o facto de disponibilizarem o dinheiro para as obras por tranches, à medida que os trabalhos avançam. Dão ainda a benesse de um período de carência de capital, que pode variar entre os 18 e os 36 meses.

O ComparaJá concluiu que o crédito para obras pode compensar se o banco conceder o empréstimo com base no valor que este deverá ter depois das obras. E dá um exemplo. “O Pedro quer comprar um T2 antigo por 100 mil euros para reformular. Vai investir 50 mil euros na remodelação, estando seguro de que após as obras o valor do imóvel se fixará nos 200 mil euros. Caso a avaliação do banco confirme a valorização, e tendo em conta que a instituição financia no máximo 80% do imóvel, isso significaria que o banco daria um crédito de 160 mil euros. Para reduzir o risco, é expectável que o banco exija uma garantia, que poderá ser, por exemplo, correspondente a 10% do valor de aquisição, que neste caso em particular seriam 10 mil euros.”

Se o banco não fizer este tipo de avaliação e optar por conceder o empréstimo com base no valor inicial da casa, o valor da entrada poderá ser mais elevado. Retomando o mesmo exemplo: “Com um financiamento máximo de 80%, apesar de o banco até financiar as obras na totalidade, independentemente da elevada valorização do imóvel após a remodelação, o Pedro teria de garantir que tinha capitais próprios para suportar 20% do valor de aquisição, o que neste caso totalizaria 20 mil euros.”

Mas nem todos os casos são iguais. Antes de pôr mão à obra, o portal recomenda que as famílias “procurem o máximo de informação sobre as questões financeiras, comparando várias ofertas no maior número de bancos possível, mas também sobre as implicações burocráticas, desde documentos exigidos pelos bancos até às licenças obrigatórias para a execução da obra”.

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