Os promotores imobiliários estão a travar os investimentos em novos projetos habitacionais, apesar do mercado ter absorvido no ano passado mais de 190 mil casas, num volume de transações da ordem dos 30 mil milhões de euros, recordes absolutos no setor. Em 2021, o número de empreendimentos residenciais submetidos a licenciamento em Portugal Continental fixou-se nos 16 306, uma quebra de 18% face ao ano anterior. E o número de fogos caiu 19%, para 37 428, segundo revelam os dados disponibilizados pela Confidencial Imobiliário.

O aumento dos custos da construção e a morosidade dos processos de licenciamento parecem ser os principais entraves que estão a refrear os investidores, já que o mercado não perdeu dinamismo nestes anos de pandemia. O país continua a debater-se com escassez de oferta e elevada procura, sustentando a trajetória ascendente dos preços da habitação.

Nas duas principais cidades do país há uma nítida perda de interesse por parte dos promotores. Os números não deixam margem para dúvidas. No ano passado, entraram 212 projetos residenciais na Câmara de Lisboa, que englobam um total de 2522 fogos. Estes números traduzem uma quebra face a 2020 de 47% e de 32% respetivamente. No Porto, a realidade é semelhante. Na autarquia da Invicta, foram submetidos a licenciamento 256 projetos em 2021, menos 46% do que no ano transato, a que correspondem 2148 unidades habitacionais, traduzindo uma quebra de 36%. Em ambos os concelhos, destaca-se a aposta na tipologia T1 (em Lisboa, representam 930 do total de fogos; no Porto, são 908).

Para Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, “a quebra na promoção residencial em 2021, face a um contexto de acréscimo da procura e de subida de preços, reflete provavelmente as dificuldades no desenvolvimento de nova oferta”. Até porque, frisa, “não há uma contração das vendas nem dos preços que pudesse justificar uma travagem da oferta por receio da capacidade de absorção da procura”.

Certo é que no último inquérito da consultora junto dos promotores imobiliários, os principais obstáculos apontados ao lançamento de novos projetos foram “os entraves burocráticos, especialmente o tempo que demoram os licenciamentos, bem como o aumento dos custos de construção”. A morosidade na aprovação dos projetos e a burocracia associada são queixas recorrentes dos operadores do setor, a que se soma desde o início do ano passado a escalada dos preços dos materiais de construção e do custo da mão-de-obra, variáveis que fazem elevar o preço dos projetos e, por consequência, das casas.

E nem as periferias das duas grandes cidades do país escapam ao travão dos promotores. A quebra nos pedidos de licenciamento não é tão expressiva nas duas áreas metropolitanas, mas não impede de se verificar que nem esses concelhos estão a atrair os investidores. Ainda assim, e como nota Ricardo Guimarães, estão a ganhar quota às suas “capitais”. Em 2020, Lisboa gerou 32% dos fogos da Área Metropolitana de Lisboa (AML) e, em 2021, a sua quota foi de 27%. No Porto, a representatividade caiu de 39% para 28%, aponta o responsável.