A tecnologia está a revolucionar o mercado imobiliário. Há cada vez mais agências digitais a operar no país que, fruto do modelo de negócio, apresentam alternativas muito competitivas aos anunciantes. O valor das comissões imobiliárias que cobram é disso exemplo. A venda de uma casa por 150 mil euros pode gerar uma poupança de quase quatro mil euros. As contas são fáceis de fazer. Numa plataforma digital, a concretização de um negócio deste valor pode custar 3500 euros com IVA, enquanto numa agência física os valores podem ultrapassar os 7300 euros. É que as imobiliárias com porta de entrada pela internet cobram uma comissão fixa pelo negócio e as redes tradicionais praticam taxas que variam entre os 4 e 6%, a que ainda acresce 23% de IVA.
A Imovendo cobra uma comissão fixa total de 3500 euros com IVA incluído, seja qual for o valor da casa. Os clientes são tratados “de igual forma, quer sejam proprietários de um imóvel de 150 mil euros ou de um milhão”, diz Nélio Leão, CEO do portal. Na Imovendo, o vendedor paga uma entrada 99 euros para beneficiar dos serviços da agência e, posteriormente, no ato do negócio 3401 euros.
A Housefy tem um modelo semelhante. Esta plataforma, conforme publicita no seu site, estipulou uma verba fixa de 3990 euros para pagamento do serviço, já com IVA.
E há também empresas que não cobram nenhuma comissão. É o caso da Zeroporcento, plataforma criada em 2014 por Mário Santos, também proprietário da agência Imo Templários. Neste caso, o vendedor só precisa de se registar no portal, criar o anúncio e colocá-lo online. Até aqui é tudo gratuito. Depois, o anunciante poderá comprar na loja online da Zeroporcento material de merchandising, como placas, flyers ou lonas para publicitar o imóvel, e ainda adquirir destaques ao anúncio e exportações, mas não existe obrigatoriedade.
Em contraponto, as redes imobiliárias trabalham com comissões variáveis. Como adianta Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP), nas empresas de mediação tradicionais, as comissões oscilam entre 4 e 6%, mais IVA, havendo algumas exceções para baixo, quando são vendidas diversas frações de um prédio, ou para cima, nos casos de produtos mais complexos de colocar no mercado, ou com obrigações extra de publicidade e promoção. Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), aponta para taxas entre 4 e 5% do valor da venda.
A RE/MAX, rede com um modelo de negócio tradicional, adianta que a comissão mais usual é de 5%, sendo de 6% em algumas regiões. No entanto, há variações quando se trata de imóveis com valor de venda inferior a 100 mil euros. Até 20 mil euros, a comissão é de 15-20%, já de 20 mil a 50 mil oscila entre os 4000/5000 euros, e nos imóveis com um preço entre os 50 e os 100 mil é de 5000/6000 euros. A todos os valores acresce os 23% de IVA.
Mercado livre
Esta concorrência dos portais imobiliários não faz tremer as empresas de mediação imobiliária. Ambos os presidentes das associações estão de acordo em defender que as comissões devem ser livres e em considerar que estas novas empresas do setor não são uma ameaça ao modelo de negócio habitual. Paulo Caiado considera mesmo que “qualquer agência dita tradicional, que incorpore toda a panóplia de soluções tecnológicas aliadas à componente relacional, é uma ameaça muito maior para aqueles modelos que por agora procuram suprimir a componente relacional”. Para Francisco Bacelar, “este tipo de tentativa de mediação virtual é uma espécie de pesca de arrasto a um negócio tentador, usando o menor custo possível e controlado a partir de um ecrã”.
Na sua opinião, “a venda de uma casa, o maior e por vezes único negócio de uma vida, precisa de muita pesquisa, de análise de mercado, de qualificação dos clientes, de aconselhamento, e de apoio em todo o processo”. E isso implica acompanhamento constante, publicidade com recurso a diversos meios, e estruturas físicas e humanas que apoiem todos estes processos e, “naturalmente, tudo isto tem custos, e daí as comissões, que na prática só existem quando concluímos negócio”. Francisco Bacelar frisa ainda que os portais digitais “esquecem que é a mais-valia do contacto pessoal, da empatia, da confiança, e sobretudo do serviço prestado ao cliente que acrescenta valor”.
Nélio Leão garante que um consultor da Imovendo acompanha todo o processo de venda, desde a angariação até à escritura, e isso inclui a gestão de visitas ao imóvel e a intermediação das propostas. Segundo o responsável, desde o início, o cliente tem acesso a um conjunto de serviços, como sessão fotográfica profissional, estudo de mercado, publicação do anúncio nos portais nacionais de referência e em mais de 50 internacionais e apoio na documentação necessária. Já a Zeroporcento disponibiliza na sua página eletrónica uma lista de notários, advogados e solicitadores para ajudar o proprietário a obter todos os papéis necessários à venda, sendo que os custos destes serviços estão a cargo do anunciante.
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