A Avenue é a promotora do complexo de escritórios Exeo Office Campus, no Parque das Nações, em Lisboa, um investimento de cerca de 190 milhões de euros que contempla três edifícios. Um deles, o Lumnia, já está concluído e tem como inquilinos a Airbus e a Rovensa. Os edifícios Aura e Echo são projetos chave na mão desenvolvidos para o BNP Paribas, que será proprietário dos imóveis e estarão prontos em meados deste ano e início de 2024.
O que procuram hoje as empresas nos espaços de escritório?
As empresas procuram qualidade e inovação. A qualidade e a inovação traduzem-se de várias formas: na localização, nas características técnicas/tecnológicas e na performance ambiental. A sustentabilidade passou a ser um dos principais critérios de escolha e tem de cumprir com os requisitos da sociedade. O espaço de escritório é hoje uma ferramenta para captação de talentos e de comunicação de marca. A flexibilidade é também uma premissa, com espaços que se adaptem a uma utilização mais intensiva ou mais colaborativa – um edifício deve ter a versatilidade suficiente para poder ser adaptado a qualquer filosofia de trabalho. Há uma crescente procura por edifícios modernos e com espaços exteriores, bem como serviços que facilitem o dia-a-dia dos colaboradores e soluções de mobilidade que diminuam os tempos de deslocação diária.
Há muitas grandes empresas que estão a mudar as suas sedes, como a Galp, Accenture, Novo Banco… Na sua opinião, a que se deve este movimento? Procuram espaços mais adaptados ao modelo de trabalho pós-pandemia? Rendas mais baixas? Edifícios mais sustentáveis?
As novas formas de trabalhar e a reflexão sobre a flexibilidade estão atualmente na agenda de todas as empresas. Estas novas tendências têm conduzido muitas organizações a relocalizar os seus escritórios para edifícios de nova geração e que possam acomodar as necessidades atuais dos colaboradores, privilegiando também a localização e a acessibilidade a transportes públicos. Algumas empresas estão a deixar os espaços que ocupavam que passaram a estar obsoletos, para fazer face às novas exigências de sustentabilidade e à transição para edifícios certificados que se alinhem com os objetivos da taxonomia [sistema de classificação da UE de investimentos sustentáveis]. Outras estão simplesmente a crescer e precisam de mais espaço, elegendo efetivamente edifícios novos que possam satisfazer os requisitos de sustentabilidade. Naturalmente, a renda também poderá ser um fator de decisão, mas para empresas consolidadas não será, seguramente, o fator de decisão mais preponderante. Muitas vezes, um edifício com uma renda mais elevada, acaba por ser uma solução mais económica para a empresa – acomoda mais pessoas, tem um custo de exploração mais baixo e permite captar mais talentos.
Há empresas a vender edifícios para encaixar dinheiro e a transitar para espaços arrendados?
Este movimento existiu muito no passado, mas já não é muito habitual – as empresas são, na grande maioria, arrendatárias e podem assim dedicar os seus recursos financeiros ao seu negócio e ficam com a possibilidade de mudar de instalações com muito mais facilidade e com um custo mais baixo.
Empresas proprietárias dos edifícios onde estão instaladas são cada vez mais raras?
O arrendamento é sempre uma solução mais flexível e que permite a adaptação das necessidades organizacionais com maior agilidade. Contudo, temos o exemplo do BNP Paribas que comprou o Aura e o Echo para ocupação própria. Não são as operações mais típicas, mas quando ocorrem, são de grande dimensão e, em 2022, são uma exceção à tendência: 38 000 m2 para ocupação própria.
Quais são as zonas de Lisboa atualmente mais dinâmicas em termos de imobiliário corporativo? Pode falar-se numa saída do centro para zonas mais periféricas da cidade?
A cidade de Lisboa no seu todo é sempre a mais procurada e a mais dinâmica, temos mais de 75% do parque de escritórios dentro da cidade de Lisboa. Existe uma escassez de oferta, pelo que as dinâmicas são estabelecidas pela zona onde está disponível essa oferta. A zona mais dinâmica, em 2022, foi o Parque das Nações que concentrou cerca de 25% da procura do mercado.
Como têm evoluído as rendas neste mercado?
O mercado de escritórios é muito resiliente mesmo quando o panorama macroeconómico apresenta desafios, como a subida das taxas de juro e um contexto de inflação, podendo apresentar um crescimento entre 5% e 10% já em 2023. Este efeito também se deve ao facto de o mercado não ter um excesso de oferta. As rendas deste segmento têm aumentado ano após ano e é expectável que as rendas prime possam chegar, nas zonas prime , a cerca de 30 euros/m2 em Lisboa e 20 euros/m2 no Porto.
Como caracteriza o mercado do imobiliário comercial neste momento em Portugal?
O mercado de imobiliário comercial teve um abrandamento no último trimestre do ano de 2022 e que ainda perdura. Este abrandamento deve-se essencialmente à instabilidade da inflação e ao crescimento das taxas de juro, que tem um impacto nas taxas de capitalização (yields) que os investidores estão dispostos a pagar. É atualmente consensual que o impacto foi de cerca 0,5% em Portugal. No entanto, existe uma grande liquidez no mercado de investimento e que dá atualmente sinais de que a segunda parte ou o último trimestre do ano vão ser mais ativos. O mercado de investimento português estabeleceu uma métrica regular entre 2000 e 3000 milhões de euros de transações por ano. Fazendo prever que em 2023 possa estar dentro deste intervalo. Na base desta dinâmica está uma oferta nacional que se posicionou com grande qualidade e inovação, apostando fortemente na sustentabilidade, o que certamente contribuirá para o aumento das rendas de escritórios em 2023. Já a hotelaria manter-se-á tendencialmente estável e na logística a tendência será de alguma quebra face a 2022.
Quais são as grandes empresas instaladas no Lumnia? São empresas novas em Portugal ou que estão a mudar de instalações?
Podemos mencionar alguns dos nossos parceiros – Airbus e Rovensa – que já comunicaram publicamente a eleição do Lumnia, no Exeo Office Campus, para instalar os seus escritórios. O BNP Paribas será o proprietário/ocupante dos Edifícios Aura e Echo. Estes dois últimos seguiram um modelo de construção chave na mão em parceria com o BNP Paribas Real Estate. Temos também outras empresas, nomeadamente na área da consultadoria e tecnologia que nos escolheram para entrar em Portugal.
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Sede Galp inicia mudança no verão
Uma das grandes empresas que vai mudar de casa é a Galp Energia. Atualmente nas Torres de Lisboa, em Benfica, a energética vai transferir os escritórios para Alcântara, para o edifício ALLO, que será ocupado por cerca de 1700 trabalhadores. “A mudança dos colaboradores para as novas instalações ocorrerá de forma faseada a partir do verão, estimando-se que esteja completa até ao final deste ano”, diz fonte oficial ao Dinheiro Vivo. “Esta mudança foi sempre pensada como uma componente chave na viagem transformacional da empresa e com uma lógica de criação de um local de trabalho mais dinâmico e colaborativo”, explica a Galp. A empresa foi também em busca de um espaço mais sustentável. “O imóvel terá um certificado energético A, ambicionando alcançar também a certificação LEED e WELL Platinum, as certificações mais elevadas em termos de sustentabilidade e well-being. Os escritórios estarão equipados com painéis fotovoltaicos, um design open space que potencia a luz natural e diversas áreas de bem-estar para os colaboradores”.
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