“Quase todos os dias aparecem investidores à procura de ativos logísticos em Portugal”, mas este interesse esbarra na falta de produto disponível, diz Nuno Torcato, diretor de Advisory & Transactions Industrial e Logística da CBRE. No primeiro semestre deste ano, este segmento imobiliário originou um investimento de 23 milhões de euros, o que representa um decréscimo de 90% face ao mesmo período de 2022.
Mas nesta comparação é preciso recordar que o último ano foi de “ouro” para a logística em Portugal, com o volume de transações a atingir um máximo histórico de 715 milhões de euros, o equivalente a 22% do investimento em imobiliário comercial. Foram transacionados cerca de um milhão de metros quadrados, num total de 75 transações, “algo que dificilmente voltará a acontecer nos próximos anos”, apesar do “forte apetite dos investidores pelo nosso país”, sublinha.
Portugal tem em curso alguns investimentos na área logística, mas que ainda não respondem às necessidades do mercado. No início de 2024, na região de Lisboa, ficará operacional um projeto em Benavente e, já na segunda metade desse ano, prevê-se a entrada em funcionamento de centros logísticos no Carregado, Montijo e Sintra. Também no próximo ano chegarão ao mercado do Grande Porto dois projetos – em Gaia e Santo Tirso -, e um pouco mais tarde entrará em operação um parque em Valongo. Ainda é necessário aguardar vários meses para que estes investimentos estejam aptos a receber empresas, mas a forte procura e a escassa oferta já resultaram em “diversas manifestações de interesse para todos eles e, em alguns casos, negociações em fases bastante avançadas”, garante Nuno Torcato.
Esta carência de ativos logísticos é resultado da crise financeira de 2008/14, que levou os principais promotores a abandonar o país. Desde essa altura que o desenvolvimento de novos projetos “foi quase insignificante”, contribuindo para a formação de “stock obsoleto e completamente desajustado às necessidades da logística moderna”, aponta. Ainda assim, desde 2021, no período pós-covid, a procura disparou e quase todos esses ativos foram ocupados.
Rendas a subir
Os promotores debatem-se agora com outros entraves ao investimento. A somar à conhecida demora dos processos de licenciamento, os investidores enfrentam o contexto desafiante do aumento dos custos de construção e de financiamento, acrescido da falta de mão-de-obra. Torna-se “muito difícil que os projetos que estão neste momento a ser pensados se tornem uma realidade”, afirma. No entanto, a localização estratégica do país como ponto de ligação à América do Sul e EUA, a qualidade das infraestruturas portuárias e rodoviárias, e também dos recursos humanos podem elevar Portugal a um polo logístico mundial, quando é esperado um aumento do e-commerce e das tendências de desglobalização e deslocalização de empresas industriais para a Europa, acredita Nuno Torcato.
Segundo afirma, os operadores consideram que o setor logístico em Portugal está numa fase de desenvolvimento muito mais embrionário do que a generalidade dos países europeus e, por isso, conseguem identificar oportunidades de valorização e crescimento muito superiores. E lembra: “Nos últimos anos, quase todos os dias eram anunciados novos projetos logísticos e novas zonas de expansão de grande dimensão em Espanha, ao contrário de Portugal, onde nos últimos 20 anos quase não existiram novos desenvolvimentos”.
O retorno do investimento parece garantido. As rendas têm sofrido um forte incremento nos últimos três anos. Só na região de Lisboa, desde 2019, o valor médio registou aumentos superiores a 20% e Nuno Torcato estima que no final deste ano se verifique uma subida de 10%. Segundo o especialista da CBRE, a prime yield (rentabilidade) no setor logístico tem vindo a subir nos últimos meses, depois de ter atingido um mínimo histórico de 4,5% em 2022. Nesta altura, e como consequência da atual conjuntura económica e das taxas de juro, “estimamos que a prime yield esteja próxima dos 5,25%, refletindo um aumento de 0,75% face ao mínimo histórico”. Mas este é um rendimento exigido por um investidor para um projeto prime, ou seja, um ativo de qualidade, com um bom inquilino e contrato de arrendamento. “Infelizmente, estes ativos não existem em Portugal, nem estão disponíveis para compra”.
Assim, tendo em consideração o parque logístico atual e as operações de investimento em que a CBRE tem estado envolvida, “acreditamos que os investidores podem apontar para rentabilidades de 6,0%-6,5%, dependendo, obviamente, da qualidade do ativo”. Os novos projetos, já em linha com os mais recentes critérios de sustentabilidade e eficiência, podem também originar um aumento dos proveitos para os investidores. Segundo Nuno Torcato, “estudos recentes mostram que a aposta na sustentabilidade pode resultar em valorizações superiores a 20%”.
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