As operações imobiliárias de sale&leaseback (venda e imediato arrendamento), que permitem às empresas reforçar a tesouraria ou libertar capital para reduzir dívida, estão a apresentar uma forte dinâmica. No ano passado, as quatro grandes consultoras internacionais a operar no país registaram operações que no acumulado ultrapassaram os 600 milhões de euros. A maioria dos negócios foram na área do retalho, hotelaria, logística e saúde. Para 2021, estão previstas transações de monta. Até ao momento, com exceção dos hotéis, os ativos têm mantido ou até subido o seu valor.

A CBRE Portugal está, neste momento, “a assessorar clientes em processos que poderão resultar em transações de sale&leaseback (S&L) envolvendo 26 imóveis e um volume de investimento superior a 700 milhões de euros”, adianta Nuno Nunes, diretor de capital markets da consultora. E, para breve, está prevista a conclusão da venda do portfólio ibérico da Conforama, sete lojas em Portugal e quatro em Espanha, por um total de 140 milhões, lembra Paulo Sarmento, partner da Cushman & Wakefield (C&W). Neste primeiro trimestre do ano, não foram concretizadas operações neste modelo, mas, diz Fernando Ferreira, diretor de capital markets da JLL, as empresas têm-se demonstrado “curiosas em perceber como se operacionaliza uma operação S&L, quais os critérios dos investidores e o valor de mercado expectável”.

Nuno Esteves, investment development associate da Savills, aponta que, ao longo do ano, segmentos mais afetados pelos efeitos da pandemia, como sejam o turismo e retalho, podem avançar com operações de S&L como estratégia de recapitalização. E não faltarão compradores. Como refere, o cenário macroeconómico é de elevada liquidez e há grande disponibilidade dos investidores em adquirir imóveis, e este é um contexto “atrativo para os proprietários alienarem”. Mas lembra que “os players dos setores mais impactados pela pandemia serão os que maior tendência terão de vender por necessidade de liquidez ou até de sobrevivência”. “O ano de 2021 promete ser um ano muito prolífico em termos de número e volume de transações de S&L”, defende também o especialista da CBRE. Para Nuno Nunes, esta dinâmica prende-se sobretudo com “um contexto de mercado particularmente favorável para a venda de ativos com contratos longos e com bons inquilinos”. Para os investidores, este é um produto atrativo no cenário atual de incerteza.

Valor seguro

O valor dos ativos comerciais tem conseguido escapar aos efeitos nefastos da pandemia na economia. Segundo Nuno Esteves, nesta matéria verifica-se “uma elevada resiliência do mercado”, com as almofadas de negociação a manterem-se dentro dos valores percentuais registados no pré-covid. No entanto, “o processo de tomada de decisão tem sido mais moroso, assim como as fases intermédias, nomeadamente as due dilligences” (a obtenção da informação para fixar o preço). A JLL, na voz de Fernando Ferreira, assegura também que, apesar da pandemia, “continua a haver muita liquidez por parte de investidores e escassez de produto” e “este desequilíbrio tem contribuído para segurar o valor dos ativos”.

Para Paulo Sarmento, essa resiliência “depende muito da categoria de ativos”, lembrando que os valores têm mantido alguma estabilidade no setor dos escritórios nos imóveis considerados “mais seguros”, mas já “não tanto para os ativos mais arriscados”. Um dos setores estrela para os investidores é agora a logística e, numa lógica de potencial bom negócio, a hotelaria. Como alerta o responsável da C&W, neste setor “há investidores interessados de forma puramente oportunista” e, por isso, “não tem havido negócios por falta de acordo em preço”.